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박홍근의원, 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안

발의 : 박홍근의원 등 10인
첨부 : 법률안 원문

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민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안

 

제안이유

최근 주거난이 심각해지고 있는 상황에서 등록임대주택의 임차인 보호를 위해 공적 의무 준수의무가 있는 등록임대사업자의 자격에 일정한 제한을 가하고, 임대사업자의 임차인 보호와 관련된 공적 의무를 보다 강화할 필요가 있음.
등록임대사업자는 미등록 임대인과 달리 민간임대주택법에 따른 의무 이행 및 임차인 보호 의무가 있고, 취득세·재산세·종합부동산세·양도세 등 다양한 세제감면 혜택이 부여하고 있는 만큼 임대사업자의 자질을 일정 수준 이상으로 규정할 필요가 있음.
그러나 임대 관리가 실질적으로 어려운 2세짜리 영아가 임대사업자 등록을 하는 등 다주택자가 소득이 없는 미성년 자녀를 임대사업자로 등록해 세금 혜택을 누리는 등 편법 증여가 이뤄지고 있고 미성년자는 원칙적으로 법정대리인의 동의를 받아야 하는 등 행위능력 및 책임에 제한이 있으므로 미성년의 사업자 등록을 제한할 필요가 있음.
또한, 현행법은 중대 의무 위반으로 임대사업자 등록이 말소된 자에 대한 등록제한 규정이 없어 말소 즉시 재등록하는 등 행정벌의 실효성이 떨어질 수 있으므로 중대 의무 위반으로 등록 말소된 자에 대하여 일정기간 동안 다시 등록할 수 없도록 제한함으로써 법령위반의 재발방지를 도모할 필요가 있음.
이에 미성년자, 중대 의무 위반으로 임대사업자 등록이 말소된 자에 대하여 등록 제한기간을 부여하는 임대사업자 결격사유 조항을 신설하여 임대사업자의 사회적 책임과 임차인의 권리 보호를 강화하고자 함.
더불어 최근 다가구, 원룸 등을 중심으로 다주택 ‘갭투자’ 임대인이 계약 만료를 앞두고 수억 원의 임차 보증금을 들고 잠적하거나 반환을 거부하면서 임차인의 재산적 · 정신적 피해가 급증하고 있음.
보증금의 반환은 임대차계약이 종료되면 발생하는 당연한 의무인데도 등록임대사업자가 보증금을 반환하지 않고 잠적했을 때 현행법상 임대사업자를 말소시킬 수 없음. 따라서 임대인이 연락을 끊고 보증금 반환을 거부해 임차인에게 피해를 입혀도 임대사업자의 지위가 유지되고, 사업자의 지위가 유지되는 한 임대인은 등록임대주택에 부여되는 소득세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 재산세 감면, 양도소득세 감면의 혜택은 오롯이 누릴 수 있음.
또한 현행법은 임대차 계약을 체결하려는 때 해당 등록임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항을 임차인에게 충분히 설명하고 확인받도록 의무를 부여하고 있음. 그러나 실제에서는 권리관계나 체납 사실을 정상적으로 설명하지 않거나 관련 자료를 제공하지 않은 상태에서 계약이 체결되어 향후 임차인에게 매우 불리하게 작용하는 경우가 빈번히 발생하는 상황임.
이에 임대차 계약이 종료되었는데도 보증금을 반환하지 않는 사업자에 대한 직권 말소 조항을 신설하고, 임차인의 보증금 회수를 위해 반드시 확인되어야하나 관행적으로 생략되어온 주요한 사항을 계약 체결 시 임대인이 반드시 확인·설명하도록 명시적으로 규정하며, 이를 거짓이나 부정한 방법으로 설명하거나 정보를 제공한 경우 과태료를 부과 할 수 있도록 하여 임차인 보호를 강화함.

주요내용

가. 미성년자, 거짓이나 부정한 방법 등으로 임대사업자 등록이 말소된 자로서 2년이 경과되지 않은 자를 임대사업자로 등록할 수 없도록 함(안 제5조의6 신설).
나. 민간임대주택의 권리관계를 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제공한 경우 사업자 등록을 직권으로 말소할 수 있도록 하여 의무를 준수한 임대사업자에게 부여되는 양도세·소득세 경감 등 세제 혜택을 환수하도록 함(안 제6조제1항제11호 신설).
다. 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생한 경우 사업자 등록을 직권으로 말소할 수 있도록 함(안 제6조제1항제12호 신설).
라. 임대인의 세금 체납 여부를 표준임대차계약서에 포함하도록 함(안 제47조제2항제4호).
마. 임대인의 세금 체납 여부와 임차인이 여러 세대여서 권리관계가 복잡한 다가구주택 등의 거래 시에는 임대인이 전입세대 및 보증금 현황정보를 반드시 제공하도록 함(안 제48조제1항제2호 및 같은 조 제2항).
바. 거짓이나 부정한 방법으로 주택의 권리관계를 설명하거나 정보를 제공한 자에 대해 과태료를 부과하도록 함(안 제67조제3항제4호).

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